La Ley 1/2010 de 8 de marzo reguladora del derecho a la vivienda en Andalucía introduce en su Disposición final tercera una modificación en la Ley 7/94 de Ordenación del Territorio de Andalucía.

Dicha modificación consiste en que a partir de ahora la Planificación Regional en materia de Vivienda tendrá la consideración de Plan con Incidencia en La Ordenación del Territorio.

La consecuencia fundamental de dicha modificación es la posibilidad de que el Plan Autonómico de Vivienda establezca las reservas de terrenos o edificaciones a que se refiere el artículo 73 de la Ley 7/2.002 de Ordenación Urbanística de Andalucía. (LOUA)Hasta este momento nunca se había planteado esta posibilidad porque no se ha aprobado ningún Plan de Vivienda Autonómico con posterioridad a la Ley de Vivienda andaluza de 2010. Por tanto el Plan Autonómico de Vivienda que ahora se apruebe será el primero que pueda utilizar dicha técnica.

¿Qué es lo que establece el artículo 73 de la LOUA?

Dice el mencionado artículo, que los Planes que tengan la consideración de Planes con Incidencia en la Ordenación del Territorio, y así se considera el Plan de Vivienda, pueden establecer reservas de terrenos de posible adquisición con destino al Patrimonio Autonómico de Suelo, siempre que su objetivo sea garantizar una oferta de suelo e inmuebles suficientes con destino a la ejecución o rehabilitación de viviendas protegidas, así como los equipamientos que correspondieren.

(no olvidemos que el Patrimonio Autonómico de Suelo es un patrimonio separado e independiente vinculado a las políticas de viviendas en cuanto a su finalidad y que es gestionado por los Ayuntamientos y por la Comunidad autónoma andaluza a través de AVRA)

¿Cuales son los efectos del establecimiento de la reserva?

La primera consecuencia es: la declaración de utilidad pública a efectos de expropiación forzosa por un plazo máximo de 5 años prorrogables a otros 2.

Es decir durante ese tiempo la administración de la Junta de Andalucía tendrá la facultad para expropiar esos terrenos, expropiación que podrá materializar o no. Transcurrido el plazo sin ejecutar la Expropiación los terrenos pierden la condición de reserva. La Ley dice a efectos de expropiación forzosa, sin especificar que deba ser la expropiación del dominio, por lo que podría entenderse que se permite también la expropiación del uso.
La normativa reguladora del Patrimonio Autonómico de suelo por otro lado establece que dicho Patrimonio puede estar formado tanto por bienes como por derechos.

La segunda consecuencia es la sujeción de todas las transmisiones que se efectúen dentro de la reserva a los derechos de tanteo y retracto en favor de la Junta de Andalucía. Por tanto, cualquier nueva adjudicación de titularidad (compraventa, judicial, etc…) se tendría que comunicar previamente a la administración autonómica.

¿cómo se establecen las reservas?

Para el establecimiento de la reserva habría que justificar con el grado máximo de detalle el porqué se incluye cada ámbito. Es decir deben ser ámbitos en los que existe una demanda o necesidad de vivienda protegida que se demuestre de forma objetiva.

¿para que puede servir el establecimiento de reservas para Patrimonio Autonómico de suelo?

El esquema en que el Plan Autonómico de Vivienda podría plantearlo es el siguiente:

El Plan de Vivienda por primera vez establece reservas para el Patrimonio Público de Suelo. Dichas reservas se establecen sobre ámbitos en los que existe una necesidad de vivienda protegida y en las que hay promociones de viviendas vacías. Gran parte de estos inmuebles pertenecen a entidades financieras o inmobiliarias con lo cual la administración autonómica tendría una especie de espada de Damocles expropiatoria sobre las cabezas de estos propietarios, aparte de eso podría intervenirse en todas las operaciones de transmisión en virtud de los derechos de tanteo y retracto. Por ejemplo, si algo se lo va a quedar el SAREB antes se lo tendría que ofrecer a la Junta de Andalucía por el mismo precio.

Una vez que se quisiera intervenir para expropiar el uso, se haría un procedimiento declarativo de vivienda deshabitada de los establecidos en la Ley de medidas urgentes para asegurar la función social de la vivienda de aquellas viviendas que estén vacías y se encuentren incluidas en el ámbito, y una vez que se declarase la deshabitación podría iniciarse el expediente expropiatorio. Ya que esta parte de la Ley no ha sido impugnada por el Gobiernos y por tanto está en vigor desde la publicación de dicha norma.

Por supuesto también se podría expropiar el dominio completo si así interesara.

¿Cómo se hace la vinculación con la vivienda protegida?

En principio, nada impide que una promoción de vivienda libre se pueda calificar como vivienda protegida. En este caso, como lo que se plantea expropiar es sólamente el uso por el plazo que se determine, el propio Plan Autonómico podría definir una categoría de vivienda protegida como Vivienda de uso protegido o v, o como la queramos denominar, o vivienda protegida sometida a plazo, o cualquier otro similar siempre que tengan el régimen de viviendas protegidas.

Dichas viviendas se calificarían como tal por los Ayuntamientos una vez que se expropiara el uso y su vinculación al régimen de uso protegido tendría carácter temporal.

Una cosa interesante de todo esto es que el establecimiento de la reserva a priori no obliga a intervenir, (faculta para su posible adquisición) inmediatamente sino que define un plazo de 5+2 años en el que dichas edificaciones quedan afectadas a la reserva y que por otro lado, no genera derecho a indemnización alguno.

Otra cuestión a valorar, es que esto mismo podrían hacer los Ayuntamientos nuestros mediante el procedimiento de delimitación de unidad de ejecución (que es una figura urbanística de extrema sencillez) en aquellos ámbitos que ellos mismos definan.